Architektenleistungen
Wir sind Ihre zuverlässigen Architekten in der Region Berlin / Brandenburg.
Unser Engagement gilt Um- und Ausbauten, komplexen Neubauprojekten oder der Sanierung Ihres alten Anwesens.
Wir bieten Ihnen alle Leistungen, die zur kompletten Fertigstellung Ihres Bauprojekts gehören:
- Beratung
- Entwurf
- Ausführungsplanung
- Ausschreibung
- Bauüberwachung
Bei der Kosten- und Qualitätssicherung können wir auf eine über 40-jährige Erfahrung aus abgeschlossenen Bauprojekten in Neubau und Modernisierung zurückgreifen. Wie z.B. für: Wohn- und Gewerbebauten, Eigenheimen, Markthallen, Hotels, Reha-Kliniken sowie von Bebauungsplänen. (Bauleitplanung)
Unsere Arbeit beginnt mit unverbindlichem Kennenlernen. Am Anfang steht immer die intensive Auseinandersetzung mit den Wünschen des Bauherren. Dabei beraten wir Sie persönlich und Sie erhalten anschließend einen ersten Vorentwurf.
Die Entwurfsphase
Die perfekte Entwurfslösung entsteht in einer Gemeinschaftsleistung aus den Zielen des Bauherren und dem Können des Architekten. Bei manchem Projekt stehen funktionale Anforderungen, die Baukosten und die Einbeziehung vorhandener Bausubstanz im Vordergrund. Für ein anderes Vorhaben wird gestalterische Kreativität für einen besonderen Baustil gefordert. Als engagierte Architekten bieten wir Ihnen für beide Fälle die optimale Lösung.
Bei Nutzungsänderungen und Altbausanierungen treten häufig baurechtliche Diskussionen mit dem Bauamt auf. Wir tun alles damit Sie dennoch eine Baugenehmigung erhalten.
Die Ausführungsplanung
Mit der Ausführungsplanung werden die Weichen für die langfristige Wirtschaftlichkeit und Energiesparung gestellt. Die Auswahl der Baustoffe beeinflusst die Energie-Effizienz, die Wärmespeicherung, den Schallschutz, die Lebensdauer des Gebäudes und seine Instandhaltungskosten. Diffusionsoffene und natürliche Baustoffe tragen zu einem gesunden Wohnklima bei. Kurz: Die Nutzer fühlen sich wohl.
Ausschreibung
Hier werden die Leistungen aller Baugewerke detailliert beschrieben und die dazugehörigen Mengen erfasst. Baufirmen geben daraufhin ihre Angebote ab. Ein über alle Positionen detaillierter Preisspiegel ermöglicht einen präzisen Kostenvergleich. Darauf aufbauend können Vergabeverhandlungen geführt werden und schlussendlich wird ein kostenoptimierter Auftrag vergeben. In dieser Phase liegt für den Bauherren die größte Chance zur Einsparung von Baukosten.
Bauüberwachung
Mit der Bauüberwachung sichern wir die pünktliche und qualitätsgerechte Fertigstellung Ihres Neubaus. Wir fertigen einen Bauzeitenplan zu deren Einhaltung alle Firmen verpflichtet werden. Wir überwachen die Arbeitsqualität, protokollieren den Fortschritt, prüfen die Rechnungen und übergeben schließlich den fertigen Neubau an Sie als Bauherren.
Honorierung
Architekten arbeiten nach einer gesetzlich festgelegten Honorarordnung, der HOAI. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) Eine gute Planung begeistert nicht nur durch ambitionierte Architektur und gute Funktionalität, sondern sie amortisiert sich auch durch eingesparte Baukosten und das gleich mehrfach. So auch durch günstige Instandhaltungs- und Betriebskosten für das Gebäude. Unser Architekturbüro in Berlin berät Sie gerne.
10 goldene Regeln für den Hausbau
- Gehen Sie mit Ihrer Familie in Klausur, überlegen Sie welchen Raumbedarf Sie haben. Wie werden sich Ihre Anforderungen künftig entwickeln? Planen Sie über mind. 15 Jahre voraus. Z.B. altersgerechtes Wohnen. Welcher Baustil gefällt Ihnen? (Landhaus, Architektenhaus, Bauhaus-Stil, Postmoderne, organische Formen, Neoklassizismus) Suchen Sie dafür im Internet nach Hausbeispielen. Definieren Sie alle Ihre Ziele für Haus und Garten.
- Welche Anforderungen haben Sie an Baumaterialien in Bezug auf Wärmedämmung, sommerlichen Wärmeschutz, Energie-Effizienz, Dampfdiffusion, Schallschutz, Brandschutz, Wohnklima usw. Unterscheiden Sie zwischen konventioneller Bauweise und einem Fertighaus. Lesen Sie entsprechende Ratgeber und/oder fragen Sie einen Architekten. Hinterfragen Sie alles. Denken Sie an die Folgekosten für Instandhaltung und Bewirtschaftung.
- Befassen Sie sich mit der Haustechnik insbesondere mit der Heizung und Warmwasserbereitung. Welcher Energieträger kommt in Frage? Welche regenerative Energiequelle kann unterstützen oder komplett übernehmen z.B.: Erdwärme, Kollektoren, Fotovoltaik, Kleinwindanlagen, Energie-Effizienz? Vielleicht möchten Sie sogar ein Passiv- oder Nullenergiehaus bauen.
- Beauftragen Sie getrennt die Planung von der Bauausführung. Ein Architekt wird auf Ihre Wünsche eingehen, wird Ihre Ziele in Bezug auf Gestaltung, Qualität und Baukosten umsetzen. Er kann Sie zur Materialwahl und den Folgekosten neutral beraten. Ein Bauträger oder Haushersteller wird trotz individuellem Grundriss, immer an seiner Produktpalette festhalten. Abweichungen gelten als Sonderwunsch. Planen Sie unabhängig und lassen Sie den Planer die Ausführung überwachen.
- Besser selber bauen, als Kaufen. Kein Fertighaushersteller, kein Bauträger hat etwas zu verschenken. Die Margen von Komplettanbietern liegen zwischen 20% und 30% der Baukosten. Dabei wird die Firma auch versuchen an der Material-Qualität zu sparen. Das komplette Planungshonorar eines Architekten ist weniger als halb so hoch wie die Bauträgermarge. Deshalb spart ein erfahrener Bauherr niemals an der Planung sondern durch die Planung.
- Ermitteln Sie die tatsächlichen Gesamtkosten für Ihr Haus. Dazu gehören eben nicht nur die reinen Baukosten sondern auch die Erschließung mit Medien, Vermessung, Genehmigungsgebühren, Architekt und Fachingenieure u.v.a.m.
Siehe die Tabelle in der DIN 276. - Wir lesen es immer wieder, dass Bauprojekte länger dauern und teurer werden, als zuvor geplant. Ursache sind fast immer Änderungen während der Bauzeit. Da enthält die Baugenehmigung überraschende Auflagen, es werden teurere Fliesen oder die besonders edle Einbauküche bestellt und etwas später soll nun doch eine intelligente Haussteuerung eingebaut werden.
Darum: Planen Sie in Ihr Budget eine Reserve ein. - Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie über einen Preisspiegel. Für die Auftragsvergabe gilt die alte Kaufmannsregel:
„Der größte Gewinn liegt im günstigen Einkauf“ - Überlassen Sie die Bauüberwachung niemals Laien oder gar der Baufirma selbst. Vermeiden Sie Fehler aus Eigenleistung und Nachbarschaftshilfe. Lassen Sie sich nicht von Gütesiegeln und Zertifikaten beeindrucken, sie sind keine Garantie für fachgerechte Verarbeitung.
- Vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie sollten Sie immer einen Bausachverständigen hinzuziehen. Alte Objekte sind nicht nur nach Schönheit und Lage zu beurteilen, sondern auch nach der Bausubstanz. Schimmel, Hausschwamm, poröses Mauerwerk, Feuchteschäden, alte Haustechnik. Schlechte Energie-Effizienz kann erhebliche Sanierungs- und Betriebskosten verursachen. Sie sollten gebrauchte Immobilien mehrfach zu unterschiedlichen Zeiten besichtigen, auch mal allein durch die Räume gehen. Falls der Makler oder Verkäufer Versprechungen macht, lassen Sie sich diese schriftlich bestätigen. Die Folgekosten einer Haussanierung können die Freude am günstigen Kaufpreis rasch trüben.
Der Weg zur Baugenehmigung
Wer bauen will und sei es „nur“ eine Garage, benötigt eine Baugenehmigung. Dafür gibt es eine Reihe verwaltungsrechtlicher Anforderungen.
- Das Antragsformular
- Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten, objektbezogenem Lageplan
- Baubeschreibung
- Nachweis zur Nutzung erneuerbarer Energien nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Angaben zu den Flächen, der Kubatur und den Kosten
- Statistischer Zählbogen
- Amtlicher Lageplan
- Statischer Nachweis der Tragfähigkeit
- Betriebsbeschreibung
- Wärmeschutznachweis
- Grünplanung, Eingriffs-& Ausgleichsbilanzierung
- Artenschutzbeitrag
- Brandschutzgutachten
- Umwelt- und Immissionsgutachten
- Verkehrsplanung
Bei strittiger Auslegung de Planungs- und Baurechts arbeiten wir mit dem Fachanwalt für Planungsrecht, Dr. Peter Durinke, aus der Kanzlei Wolter-Hoppenberg zusammen. Herr Dr. Durinke hat sich auf das Planungs- und Baurecht spezialisiert. Die Kanzlei gehört laut Handelsblatt zu den besten deutschen Anwälten 2022. Siehe: https://wolter-hoppenberg.de.
Mit Unterstützung von Dr. Durinke konnten wir bereits mehrfach Bauvorhaben vor einer Versagung bewahren bzw. gegen Bedenken von Bauamtsmitarbeitern durchsetzen.
Ein Bauantrag sollte möglichst von Beginn an genehmigungsfähig eingereicht werden. Denn einmal abgelehnte Anträge, lassen sich oft nur aufwändig heilen. Deshalb empfiehlt es sich, beim Bauamt ein informelles Vorgespräch zu führen und ggf. eine Bauvoranfrage zu einzureichen. Mit dem Bescheid zur Voranfrage erhalten Sie eine rechtlich bindende und rechtsmittelfähige Baugenehmigung.
Begriffe im Baurecht
Bau-Planungsrecht
Bauordnungsrecht
FNP
Flächen-Nutzungs-Plan ist ein großräumiger Bauleitplan nach dem BauGB. Er legt die Art der Flächennutzung innerhalb von Kommunen und Orten fest.
B-Plan
Bebauungs-Plan ist ein kleinteiliger Bauleitplan nach dem BauGB. Er regelt die Art und Weise der erlaubten Bebauung von Grundstücken innerhalb eines Ortsteils.
BauGB
Baugesetzbuch Ist das wichtigste Gesetz für Bauplanungsrecht. Es regelt die Struktur, Gestalt und Entwicklung des besiedelten Raumes.
BauNVO
Baunutzungsverordnung bestimmt die möglichen Festsetzungen zur Art und zum Maß von baulichen Nutzungen auf Grundstücken und in Baugebieten.
Stadtplanungsamt
Verfolgt Ziele der Kreis- und Ortsentwicklung mit den des Instrumenten des BauGB, der BauNVO und in Einzelentscheidungen bei Bauanträgen.
Bauordnungsamt
Ist federführende Behörde für Baugenehmigungen, beurteilt selbst das Einhalten der Bauordnung und beteiligt Fachbehörden mit Stellungnahmen zu Bauanträgen.
Energie-Effizienz & Energie gewinnen
Gute Energie-Effizienz gehört heute zum Baustandard. Gründe sind die ständig steigenden Energiekosten und der Schutz der Umwelt. Rund um das Thema kursieren diverse Begriffe wie z.B. Gebäudeenergiegesetz, Energieausweis, Energiesparhaus, Passivhaus, KfW-Effizienzhaus, Plus-Haus usw.
Beim privaten Energieverbrauch entfallen ca.
- 73 % auf die Raumwärme
- 12 % Warmwasser
- 15 % Stromverbrauch
Der 85 prozentige Kostenanteil für Heizung und Warmwasser lässt sich durch energetische Bauweise und Haustechnik auf Null reduzieren. Je nach Wohnfläche und Familiengröße sparen Sie gegenüber einer Standardbauweise jährlich zwischen 1.500,- bis 3.500,-€.
Werden Sie unabhängig von steigenden Energiekosten!
Ich engagiere mich seit über 30 Jahren für den Bau von Passiv-Solarhäusern. Siehe Umweltpreis.
Was ist ein Energiesparhaus
Was ist eine Energiesparhaus
Die Energieeffizienz wird beeinflusst von der Lage, Ausrichtung der Hauptwohnräume, Wärmedämmung, Temperaturspeicherung im Gebäude, solare Wärmegewinnung sowie der verwendeten Heiz- und Lüftungstechnik. Es haben sich am Markt verschieden Begriffe etabliert, deren Standards die folgende Rangliste ergeben:
- Das Plus-Haus ist die Nummer Eins. Das produziert im Laufe des Jahres mehr Energie, als es selbst verbraucht.
- Das Null-Energie-Haus ist autonom von Fremdenergie. Es erzeugt seine gesamte Energie selbst. Zur Anwendung kommen u.a.: Solarthermie, Photovoltaik, Kleinwindanlagen, Stromspeicher oder Wärmerückgewinnungsanlagen.
- Das Sonnenhaus ist ein Energiesparhaus, das per Definition mindestens 50 Prozent, im Idealfall sogar 100 Prozent seiner Heiz- und Warmwasserenergie mittels Sonnenkraft gewinnt. Dafür hat es riesige Solarkollektorflächen und einen großen Pufferspeicher. Es ist in der Regel nach Süden orientiert und verfügt dort über große Glasflächen über die mehr Wärme gewonnen wird, als verloren geht.
- Das Passivhaus benötigt dank sehr guter Dämmung, Wärmespeicherung in massiven Baustoffen sowie Wärmerückgewinnungsanlage keine konventionelle Heizung. Nur für sehr kalte Tage gibt es eine kleine Notheizung. Es darf pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche maximal den Energiegehalt von 1,5 Litern Heizöl verbrauchen.
- Das 3-Liter-Haus verbraucht pro Jahr und Quadratmeter maximal den Energiegehalt von drei Litern Heizöl.
- KfW-Effizienzhäuser sind förderfähige Energiesparhäuser mit klar definierten Standards. Sie verbrauchen weniger Energie, als es die gesetzlichen Mindestanforderungen vorsehen.
- Das Niedrigenergiehaus ist ein allgemeiner Begriff für Gebäude, die weniger Energie benötigen als es die gesetzlichen Mindestanforderungen vorsehen.
Vorteile von Energiesparhäusern
Erreichen lassen sich solche hocheffizienten Energiesparhäuser durch verschiedene bauliche Maßnahmen, wie zum Beispiel durch eine dicke Dämmung, dreifachverglaste Fenster oder solarthermische Heizungsunterstützung. Ein Energiesparhaus sorgt für effiziente Energienutzung:
Weniger Unterhaltskosten durch geringeren Energieverbrauch
Altbauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren verbrauchen oft 300 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter an Heizenergie. Das entspricht dem Energiegehalt von rund 30 Litern Heizöl. Geht man von einem Literpreis von 1,00 € aus, zahlt der Hauseigentümer eines 150-Quadratmeter-Altbaus jährlich ca. 4.500,- Euro für die Beheizung. Bei einem Energiesparhaus betragen die Kosten nur einen Bruchteil. Bei einem gleich großen Drei-Liter-Haus würden zum Beispiel nur gut 450,- Euro jährliche Heizkosten anfallen.
Höherer Wiederverkaufswert
Energetisch hochwertige Häuser lassen sich schneller und in der Regel zu einem besseren Preis verkaufen als schlecht gedämmte Gebäude. Denn Käufer sehen nicht nur den Anschaffungspreis, sondern auch die Folgekosten, etwa für eine energetische Sanierung oder wahlweise künftiger hoher Heizkosten, die in der Käuferkalkulation berücksichtigt werden. Energiesparhäuser liegen deshalb hoch im Kurs.
Besseres Wohnklima
Schlecht gedämmte und undichte Häuser haben oft ein schlechteres Raumklima als energetisch hochwertige Gebäude. Denn Luftfeuchtigkeit kann sich an den kalten Wänden der Räume absetzen, was die Schimmelbildung begünstigt. Allerdings erfordern dichte und gut gedämmte Gebäude, dass häufiger gelüftet wird. Alternativ ist auch eine kontrollierte Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung möglich. Regelmäßiges Stoßlüften muss übrigens nicht zu einem erhöhten Energieverbrauch führen: Denn die warme Innenluft kann mehr Feuchtigkeit speichern als die kalte Außenluft und mit Feuchtigkeit gesättigte Luft erfordert einen höheren Energieeinsatz, um aufgewärmt zu werden.
Unabhängigkeit von Preis-Schwankungen und am Energiemarkt
In den vergangenen Jahren schwankten die Energiepreise stark, zeigten tendenziell aber meist nach oben. Für Eigentümer schlecht gedämmter Gebäude kann dies zu einer echten finanziellen Belastung werden. Eigentümer von Energiesparhäusern sind von solch hohen Energiepreisen weniger betroffen: Wer nur wenige hundert Liter Heizöl – oder das entsprechende Äquivalent eines anderen Energieträger – pro Jahr benötigt, kann gestiegene Energiepreise viel leichter verkraften als ein Hauseigentümer, der ein vielfaches der Energiemenge verbraucht.
Autonome Energieversorgung
Viele Energiesparhäuser sind mit Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen ausgestattet. Das macht die Eigentümer zu teilweisen Selbstversorgern. Solarthermieanlagen versorgen ein Gebäude in der warmen Jahreszeit mit der Energie für die Warmwasserbereitung und unterstützen in der Übergangszeit oft auch die Heizung.
Ein Sonderfall sind Sonnenhäuser: Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie sehr große Kollektorflächen und Pufferspeicher haben und deshalb mindestens 50 Prozent des jährlichen Heiz- und Warmwasserbedarfs der Sonne abringen. Der restliche Energiebedarf wird bei Sonnenhäusern oft mittels einer Ofenheizung mit Wassertasche erzeugt. Letztere erwärmt in sonnenarmen Zeiten das Wasser für den Heizkreislauf. Es gibt aber auch Sonnenhäuser, die 100 Prozent des jährlichen Bedarfs mittels Sonnenkraft abdecken. Dies erfordert riesige Pufferspeicher mit oft mehreren 10.000 Litern Volumen. Eigentümer solcher Häuser sind vollkommen autonom in ihrer Heizenergieversorgung.
Ein Energiesparhaus planen
Eine energiesparende Bauweise ist in der Regel eine Kombination aus architektonischen, baulichen und haustechnischen Elementen. Das Ziel ist zum einen möglichst wenig Energie über die Gebäudehülle zu verlieren und zum anderen die notwendige Heizwärme auf möglichst effiziente Weise zu erzeugen.
Wichtige bauliche Maßnahmen dabei sind:
-
Ausrichtung des Hauses zur Sonne, große Fensterflächen nach Süden, zur Nordseite eher geschlossen.
- Eine kompakte Gebäudeform, wie sie zum Beispiel für die moderne, am Bauhausstil orientierte Architektur typisch ist. Auf Erker, Vorsprünge oder Gauben muss man nicht völlig verzichten, dafür aber eventuell mehr in die Dämmung investieren.
- Sehr guter Wärmeschutz der Außenhülle. Der lässt sich in Massivbauweise, zum Beispiel mit modernen Wärmedämmsteinen, ebenso erreichen wie mit dämmstoffgefüllten Holzkonstruktionen. Herkömmliche Ziegel-, Fachwerk- oder Blockbohlenwände benötigen eine zusätzliche Dämmung, um den Anforderungen an ein Energiesparhaus zu genügen.
- Fenster mit zwei-, besser dreifacher Wärmeschutzverglasung.
- Luft- und winddichte Verarbeitung aller Bauteile.
Lebensqualität
Wohnst du noch, oder lebst du schon? — Wir Menschen wollen nicht einfach nur wohnen, wir wollen leben, wir wollen glücklich sein.
Wir verbringen die meiste Lebenszeit in einer Immobilie. Wir schlafen, essen, arbeiten, trauern, vergnügen uns darin. Nahezu alle unsere Tätigkeiten, fast das gesamte Leben spielt sich in einer Immobilie ab.
Eine Immobilie kann mit ihren Funktionen uns das Leben erleichtern. Ihre Ästhetik kann uns erfreuen. Sie kann unser Lebensgefühl widerspiegeln uns Identität und Glück verschaffen.
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