Planungs- & Baurecht


Beratung und Lösungen zu Baurechtsproblemen

Der Kluge spart durch Planung, doch nie an der Planung

Der Weg zur Baugenehmigung

Wer bauen will und sei es „nur“ eine Garage, benötigt eine Baugenehmigung. Dafür gibt es eine Reihe verwaltungsrechtlicher Anforderungen.

So sind für einen Bauantrag folgende Unterlagen einzureichen:

 

  • Das Antragsformular
  • Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten, objektbezogenem Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Angaben zu den Flächen, der Kubatur und den Kosten
  • Statistischer Zählbogen

Je nach Einzelfall können hinzukommen:

 

  • Amtlicher Lageplan
  • Statischer Nachweis der Tragfähigkeit
  • Betriebsbeschreibung
  • Wärmeschutznachweis
  • Grünplanung, Eingriffs-& Ausgleichsbilanzierung
  • Brandschutzgutachten
  • Umwelt- und Immissionsgutachten

Nicht selten begegnet das Bauordnungsamt ihrem Bauwunsch mit Bedenken. Die Auslegung des Baurechts, für ein und denselben Sachverhalt, ist leider von Bauamt zu Bauamt unterschiedlich. Selbst Mitarbeiter innerhalb eines Bauamtes können über die Auslegung des Planungsrechts streiten. Für viele Bürger wird der Weg zur Baugenehmigung zu einem kleinen Abenteuer. Bitte bleiben Sie gelassen, Sie haben ein starkes Team an Ihrer Seite. (Siehe: 10 Tipps zum Umgang mit dem Bauamt)

Zu unserem im Baurecht fachkundigen Team gehört die DE WITT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. Die Berliner Kanzlei hat sich auf das Planungs- und Baurecht spezialisiert und zählt laut Handelsblatt zu den besten deutschen Anwaltskanzleien 2017. Siehe: www.dewitt-berlin.de
Mit Unterstützung der Fachanwaltskanzlei De Witt konnte ich bereits mehrfach Bauvorhaben vor einer Versagung bewahren bzw. gegen anfängliche Bedenken von Bauamtsmitarbeitern durchsetzen.

Für unsere Mandanten streben wir keineswegs eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung an. Oberstes Ziel ist immer eine außergerichtliche Lösung. So konnten wir bisher nahezu alle Problemfälle auf dem Verhandlungsweg mit dem Bauamt lösen. Dabei hilft uns eine Mischung aus Diplomatie und langjährigem juristischen Erfahrungswissen.

Ein Bauantrag sollte möglichst von Beginn an genehmigungsfähig eingereicht werden. Denn einmal abgelehnte Anträge, lassen sich oft nur aufwändig heilen. Deshalb empfiehlt es sich, beim Bauamt ein informelles Vorgespräch zu führen und ggf. eine Bauvoranfrage zu einzureichen. Mit dem Bescheid zur Voranfrage erhalten Sie eine rechtlich bindende und rechtsmittelfähige Auskunft.

Häufige Themen in Brandenburg

Brandenburger Kommunen haben oft keine Bauleitplanung (FNP- und B-Pläne). Daraus folgt, dass vom Bauordnungsamt die fehlende Bauleitplanung durch Einzelentscheidungen ersetzt wird. Die Entscheider orientieren sich dabei an der Nachbarschaft und leiten daraus eine Planungsabsicht ab. Sie stützen sich dabei auf die Paragrafen 34 und 35 des BauGB. Die beiden Paragrafen sind innerhalb des Planungsrechts allerdings nur „Krücken“ für den Fall, dass keine städtebauliche Planung vorliegt. Der eigentliche Sinn des BauGB liegt darin, den kommunalen Planungszielen einen rechtlichen Rahmen zu geben, nicht aber ihn hilfsweise zu ersetzen. Aus diesem Zielwiderspruch heraus, entstehen mitunter gegenüberüber den Planungszielen der Kommune groteske Entscheidungen.

So z.B.:

  • Wird das Bauen in der zweiten Reihe versagt.
  • Wird die Nutzungsänderung eines Nebengebäudes zur Ferienwohnung oder zu einer Werkstatt versagt.
  • Es werden vorhandenen Nutzungen oder Nutzungsänderungen im Außenbereich versagt.
  • Die Genehmigung von Ferienwohnungen in Wohn- und Mischgebieten wird begrenzt.
  • Bei nachträglichen Baugenehmigungen von „Schwarzbauten“
  • Bei der Wiederbelebung alter, leerstehender Höfe

10 Tipps zum Umgang mit dem BauamtBegriffe Architekt Schulz in Berlin und Brandenburg

Das Baugesetzbuch und die Bibel haben etwas gemeinsam: Für alle Fragen findet sich als Antwort ein JA, oder ein NEIN. Entscheidend ist oft nicht der Sachverhalt, sondern die Intention des „Schriftgelehrten“ der das Gesetz auslegt.
Wir können immer wieder Mitarbeiter beobachten, die vor einer Genehmigung vermeidbare Hürden aufbauen. Als Ursache vermute ich eine Mischung aus Angst sich rechtfertigen zu müssen und einer zwanghaft normopathischen Persönlichkeit. Aber es gibt auch konstruktiv veranlagte Charaktere. Das sind engagierte Mitarbeiter die helfen, um ggf. zwischen den Zeilen eine Lösung für den Antragsteller zu finden.

Hier meine Tipps zum Umgang mit Bauämtern:

 

  • Sammeln Sie Informationen zu den Nutzungsarten und vergleichbaren Bauanträgen im Umfeld. Wie hat dort das Bauamt entschieden? Überlegen Sie, ob und ggf. welche Störungen von Ihrem Vorhaben ausgehen könnten. Werden Ihre Nachbarn beeinträchtigt? Wie können Sie dem vorbeugen?

 

  • Wenn Sie für Ihr Vorhaben keine besonderen Hürden ermitteln können, gehen Sie zum Bauamt und sprechen Sie mit den Mitarbeitern. Fragen Sie nach deren Einschätzung.

 

  • Falls Sie bereits selbst erahnen, dass Ihr Vorhaben sich nicht in die Nachbarschaft einfügt, dass eventuell Ihr Umfeld beeinträchtigt werden könnte, dann holen Sie sich bitte Rat von einem Fachmann für Planungs- und Baurecht. Lassen Sie diesen den Sachverhalt beurteilen und zum Bauamt gehen.

 

  • Suchen Sie als Ratgeber und Antragsbearbeiter einen Planer, der genügend Erfahrung im Umgang mit Bauämtern hat. Sparen Sie nicht am Planer, sondern durch dessen gute Planungsleistung.

 

  • Bei erkennbar schwierigen Bauanträgen wird ein erfahrener Planer vor dem Einreichen des Antrags immer mit den künftigen Bearbeitern sprechen und im Dialog nach einem gemeinsamen Lösungsweg für eine Genehmigung suchen.

 

    1. Falls kein Konsens erzielt werden kann, stellen Sie zunächst eine Bauvoranfrage in der die kritischen Punkte zur Genehmigungsfähigkeit hinterfragt werden. Reichen Sie bereits mit der Voranfrage eine gut ausformulierte juristische Begründung für Ihren Antrag ein. Es darf sich im Bauamt von Anfang an, erst gar keine negative Meinung verfestigen. Es wird später nur sehr schwer, eine Ablehnung zu überwinden.

 

    1. Binden Sie in schwierigen Fällen einen Fachanwalt für Planungs-und Baurecht in das Verfahren ein. Dieser kann soweit als möglich, sich im Hintergrund halten und Ihnen mit fachlichem Rat zuarbeiten. Er tritt nach außen erst in Erscheinung, falls sich beim Bauamt eine negative Beurteilung zu verfestigen droht.

 

    1. Für manche Projekte kann es hilfreich sein, die Öffentlichkeit über das Vorhaben zu informieren und sich Unterstützer aus der Gemeinde und der Politik zu suchen. Präsentieren Sie den Nutzen des Vorhabens für die Gemeinschaft, auf Anhörungen, Veranstaltungen, in Broschüren und gegenüber den Medien.

 

    1. Wird ein Widerspruch notwendig, sollte er gut begründet und mit einer zusätzlichen Dokumentation zur Rechtsfrage eingereicht werden. Leider ist das keine Erfolgsgarantie, denn Widersprüchen wird nur selten stattgegeben.

 

    1. Die beste und kostengünstigste Lösung ist immer eine Einigung mit dem Bauamt. In meiner Berufspraxis konnten wir fast alle Baurechtsfälle auf dem Verhandlungsweg lösen. Doch in manchen Fällen hilft leider nur die Klage. Dafür sollten Sie sich der besten Anwälte bedienen.
      Für die rechtliche Beratung kooperiere ich mit einer der besten Anwaltskanzleien im Planungs- und Baurecht: DE WITT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (www.dewitt-berlin.de)

 

Begriffe im BaurechtBaurecht Architekten-Berlin-Brandenburg.de

Bau-Planungsrecht

Regelt die städtebauliche Bebaubarkeit von Regionen, Orten und Ortsteilen. Es geht um Nutzungsarten wie z.B. Wohnen, Gewerbe, Sonderbauflächen usw. sowie die Bauweise, Bebauungsdichte, Anzahl der Geschosse usw. Gesetze dafür sind das BauGB und die BauNVO.

Bauordnungsrecht

Regelt die baulich, technischen Anforderungen an Bauvorhaben wie z.B. Abstandsflächen zum Nachbarn, Brandschutz, Standsicherheit, Gestaltungsbestimmungen.

FNP

Flächen-Nutzungs-Plan ist ein großräumiger Bauleitplan nach dem BauGB. Er legt die Art der Flächennutzung innerhalb von Kommunen und Orten fest.

B-Plan

Bebauungs-Plan ist ein kleinteiliger Bauleitplan nach dem BauGB. Er regelt die Art und Weise der erlaubten Bebauung von Grundstücken innerhalb eines Ortsteils.

BauGB

Baugesetzbuch Ist das wichtigste Gesetz für Bauplanungsrecht. Es regelt die Struktur, Gestalt und Entwicklung des besiedelten Raumes.

BauNVO

Baunutzungsverordnung bestimmt die möglichen Festsetzungen zur Art und zum Maß von baulichen Nutzungen auf Grundstücken und in Baugebieten.

Stadtplanungsamt

Verfolgt Ziele der Kreis- und Ortsentwicklung mit den des Instrumenten des BauGB, der BauNVO und in Einzelentscheidungen bei Bauanträgen.

Bauordnungsamt

Ist federführende Behörde für Baugenehmigungen, beurteilt selbst das Einhalten der Bauordnung und beteiligt Fachbehörden mit Stellungnahmen zu Bauanträgen.

Bebauungspläne & Bausatzungen
Bebauungsplaene Architekt Schulz

Mit einem Bebauungsplan kann eine Kommune die Art, den Umfang und die Bauweise von baulichen Nutzungen eines Ortsteils bestimmen. Dies geschieht in Ausübung der kommunalen Planungshoheit nach Artikel 28 Grundgesetz.

Oft stehen hinter den B-Plänen Investoren die anschließend das überplante Gebiet entsprechend bebauen wollen. In diesen Fällen übernehmen die Investoren auch die Kosten der Planung.

Der B-Plan wird in einem zweistufigen Auslegungs- und Beteiligungsverfahren entwickelt. Beteiligt werden die Bürger und die Träger öffentlicher Belange. (Ämter und anerkannte Interessengruppen) Das Prozedere dauert durchschnittlich gut ein Jahr.

Die Planung besteht aus:

  • einer Planzeichnung mit textlichen Festsetzungen
  • Begründung des B-Plans
  • Grünordnungsplan mit Umweltbericht
  • Bestätigter Flurvermessung des Plangebietes

Nutzen eines B-Plans

Eine wirksame Orts- und Kommunalentwicklung ist nur über Bebauungspläne möglich. Mit dem B-Plan schafft die Kommune für ihre Ziele planungsrechtliche Sicherheit. Egal ob Wohnungs- Gewerbe- oder Tourismusprojekte mittels B-Plan kann rechtssicher investiert werden. So lassen sich unerwünschte und störende Auswüchse vermeiden. Das Bauordnungsamt muss bei eingehaltenen Vorgaben die Genehmigung erteilen.
Bei fehlender Bauleitplanung wird das Bauordnungsamt in Einzelentscheidungen sich an der Nachbarschaft orientieren und aus den dort vorhandenen Nutzungen die Genehmigungsfähigkeit ableiten. Dabei wird in Einzelfällen ggf. auch die gemeindliche Zustimmung zum Vorhaben übergangen und ersetzt. Dafür maßgeblich sind die Paragrafen 34 und 35 des BauGB. Diese Paragrafen sind allerdings nur Krücken. Sie sollen für den Fall, dass keine städtebauliche Planung vorliegt, selbige ersetzen.
Leider ist das in vielen Kommunen wegen leerer Kassen und Personalmangel der Fall. Das eigentliche Ziel des BauGB, nämlich den Zielen für eine städtebauliche den rechtlichen Rahmen zu geben, wird somit nicht erreicht.
Das Instrument Bebauungsplan wird aus meiner Sicht von den Kommunen zu selten zur Ortsentwicklung genutzt. Meist liegt es an den klammen Kassen.
Eine Lösung dafür lesen Sie im folgenden Abschnitt Bausatzungen.

Mit Bausatzungen kann eine Kommune regionale Bauvorschriften für einzelne Orte oder Ortsteile festlegen. Besonders für kleine Kommunen sind Text-Bebauungspläne das Mittel der Wahl, um damit die Ortsentwicklung zu fördern und neuen Einwohnern ein attraktives Umfeld anzubieten. Text-Bebauungspläne sind ein einfaches und preiswertes Instrument zur wirtschaftlichen Belebung des ländlichen Raumes.

Bausatzungen können sich beziehen:

  • Auf Festsetzungen von Art und Maß der Nutzung sowie Art der Bauweise, als rein textlicher Bebauungsplan. Textbebauungspläne benötigen keine Planzeichnung, keinen Grünordnungsplan und keine Bestätigung eines Landvermessers.
  • Auf die Definition der bebaubaren Grundstückstiefe durch Festlegen des Innen- und Außenbereichs.
  • Auf die Bebaubarkeit der zweiten ggf. dritten Baureihe im Innenbereich, z.B. Ausbau von Scheunen, Einrichten von Ferienwohnungen, Werkstätten, Neubau für die junge Genration usw.
  • Auf die Gestaltung, z.B. zum Erhalt historischer gewachsener Bauformen und Materialien.

Nutzen von Bausatzungen

Mit Bausatzungen lässt sich zu moderaten Kosten die städtebauliche Entwicklung lenken. Jeder der baut fördert die regionale Wirtschaft, durch

  • Bauaufträge an das regionale Handwerk
  • Den Betrieb & Erhalt des Gebäudes
  • Steuern für die Gemeinde
  • Auslastung der Versorgungsanbieter und Infrastruktur

Bausatzungen sind ein effizientestes Instrument der Wirtschaftsförderung.

Kommunale EntwicklungNeubau RD Schulz

Wenn wir die menschlichen Grundbedürfnisse auf das Leben in einer Kommune übertragen, ergibt sich von unten nach oben folgende Bedürfnispyramide:

  • Gesundheit, Essen, Trinken, Schlafen — bilden die Basis menschlicher Bedürfnisse, ohne sie geht nichts
  • Infrastruktur & Sicherheit — ein Dach über dem Kopf, Energie, Brennstoffe, Wasser, Medizinische Versorgung, Bildung, usw.
  • Soziales, Zusatznutzen, Zeitgewinn — Pflege, Seelsorge, naher Einkauf, wohnnahe Dienstleistungen, kurze Wege, moderne Telekommunikation, wohnnahes Arbeiten
  • Kommunikation — Nachbarschaften, Dorfgemeinschaft, Freunde, Vereine, teilen von Freude und Leid
  • Identität — Selbstverwirklichung, Lebensfreude, Zufriedenheit

Gegenwärtig bieten unsere Kommunen zum Leben nur Raumangebote, Infrastruktur und Verwaltung.

Der soziale Zusatznutzen, die Kommunikation und erst recht die Identität sind nur schwach entwickelt. Die Sehnsüchte des Menschen liegen in seinen individuellen Bedürfnissen.

Hierfür den Menschen ein Angebot zu machen, darin liegt die Entwicklungschance der ländlichen Gemeinde. Darüber lassen sich Einwohnerzahl und Wirtschaft fördern.

Identität durch Lebensqualität

Die Menschen sehnen sich nach ganzheitlichen Lebensmodellen aus Wohnen, Mehr-Generationen-Nachbarschaften, Kommunikation und wechselseitiger Nachbarschaftshilfe. Dazu gehören auch wohnnahe Mehrwertangebote für Betreuung, Kultur, Grundversorgung, usw. Viele Menschen sind es leid, mit Fahrten zwischen Arbeit und Wohnung kostbare Lebenszeit zu verlieren. Sie wünschen sich wohnnahe Arbeitsmöglichkeiten. Das kann sein, ein Home-Office mit schnellem Internet, die eigene Werkstatt auf dem Hof aber auch ein Arbeitsplatz im Nachbarort. Die meisten Menschen bevorzugen das Wohnen im Grünen, die Nähe zur Natur, Sparziergänge in natürlicher Landschaft. Eine Großstadt kann das nicht bieten. Überfüllte städtische Parkanlagen, und tausende Schrebergärten sind Ausdruck dieser Sehnsucht. Die Konsumenten akzeptieren immer weniger chemisch aufgepeppte Lebensmittel. Niemand will Antibiotika oder Hormone in Fleisch oder Geflügel. Bei Erdbeeren aus China oder Wildfleisch aus Neuseeland stellt sich die Frage nach dem Sinn. Der Konsument vertraut zunehmend regionalen Produkten. Ländliche Kommunen sind der ideale Standort, um solche Sehnsüchte zufrieden zu stellen. Sie können anbieten: Dorfgemeinschaften, Infrastruktur und eine schöne Landschaft. Es bedarf nur kleiner Schritte, um daraus ein nachgefragtes Angebot mit Alleinstellungsmerkmalen zu …

Ziel eines Qualitäts-Standortes

Der Qualitäts-Standort für nachhaltiges Leben besteht aus

  • kommunikativem Wohnen,
  • Handwerk,
  • traditioneller Landwirtschaft,
  • und Tourismus mit kulturellem Angebot.

Die Gemeinde schafft Anreize für den Aufbau qualitativer Lebensformen. d.h. Wohnen in dörflichen Gemeinschaften, Mehr-Generationen-Nachbarschaften, Betreuungsangebote für Senioren, dörfliche Gemeinschaftseinrichtungen.

Der Tourismus wird intensiv gefördert. Die Landwirtschaft bleibt auf gegenwärtigen Niveau erhalten, sie erhält neue Absatzchancen auf regionalen Märkten. Z.B. Wöchentlicher Basar für Produkte aus der Region. (Handwerk, Kunst, Trödel, Agrarprodukte).

Alle Aktivitäten in der Gemeinde werden über das Internet und in Flyern kommuniziert. So entsteht Aufmerksamkeit und Interesse für den Standort. Siehe Download › Konzept zur Entwicklung der Gemeinde Märkische Heide

In den Bereichen Handwerk, Handel, Dienstleistungen und Tourismus erhöhen sich die Umsätze, es entstehen neue Arbeitsplätze. Zwischen den Nutzungsarten entstehen Synergien, die mit ihrer einzigartigen Lebensqualität neue Bewohner anziehen. Neubürger werden in die dörfliche Gemeinschaft integriert. Die Bevölkerung wächst.

Es entwickelt sich eine Wachstums-Spirale getragen von Lebensfreude und einem Wir-Gefühl, kurz um: Neue Identität.

Wo der Hebel anzusetzen ist …

Die Hauptziele Lebensqualität und Arbeit hängen ab von beeinflussbaren Faktoren:

  1. Wir investieren in die Gemeinschaft und Kultur. Damit erhöhen wir die Lebensqualität für die Einwohner.
  2. Wir investieren in die Qualität der Landschaft und in die Kultur. Damit fördern wir den Tourismus.

Es entsteht eine Synergie-Kreislauf aus:

Mehr Tourismus >>> mehr Arbeit
Mehr Arbeit >>> mehr Lebensqualität
Mehr Lebensqualität >>> mehr Einwohner
Mehr Einwohner >>> mehr Arbeit

Der Kluge spart durch Planung,
doch nie an der Planung

Logo Achitekt R. D. Schulz

Der Kluge spart durch Planung,
doch nie an der Planung

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